Geçtiğimiz haftaki Kral Konuşması’nda da teyit edildiği gibi, Rachel Reeves bir planlama devrimi gerçekleştiriyor.

Şansölye, ekonomiyi canlandırmak ve kronik konut sıkıntısını çözmek için bu parlamento döneminde en az 1,5 milyon konut inşa etmeyi hedefliyor.

Hükümet, ‘engelleyici değil, inşaatçı’ olma sözü verdi ve son derece iddialı politikaları, yüz binlerce gencin konut sahibi olma hayalini gerçekleştirmesini sağlamalı.

Peki bu çığır açıcı önlemler, İngiltere’nin tanınmış geliştiricileri için büyük karlar anlamına mı gelecek ve hisseleri portföyünüz için olmazsa olmaz bir satın alma mı olacak?

Yoksa reformlar, kasabalarının veya köylerinin kimliğini yeni bir konut projesinden korumaya kararlı yerel halkın açacağı hukuki adımlar da dahil olmak üzere bir dizi zorluk tarafından engellenecek mi?

İşte gelecekteki bir inşaat patlamasından en iyi şekilde yararlanmanızı sağlayacak planlar, engeller ve fırsatlar hakkında bilmeniz gerekenler.

Maliye Bakanı Rachel Reeves, 1,5 milyon yeni konut inşa etme yönündeki iddialı planlarını açıkladı

PLANLAR

Reformlar muhalefet uçurumuna yol açma riski taşıyor.

Yimby (evet, benim arkamda) kalkınma yanlısı grup, kırsal alanlarımızın kirletilmesinden korkanlara karşı cephe alacak.

Kendilerine Nimbys (benim arka bahçemde değil) demeyenler bile, bu politikaların daha fazla kentsel yayılmaya yol açacağından, yolları, okulları, aile hekimliği muayenehaneleri ve bir topluluk için hayati önem taşıyan diğer olanakları olmayan çok sayıda kötü inşa edilmiş ev üreteceğinden korkacak.

Hukuk firması Michelmores’un vurguladığı gibi, Hükümet ‘engelleyici değil inşaatçı’ olma sözünü yerine getirmek için ‘müdahale yetkilerini tam olarak kullanmayı’ amaçlıyor.

Yerel konseyler bir kez daha zorunlu konut hedeflerini karşılamak zorunda kalacak ve sadece evlerin nasıl inşa edileceğini değil, yapılıp yapılmayacağını belirleyebilecekler.

İdeal olarak, konut politikaları Nimby’leri Slimby’lere (kendi arka bahçemde mantıklı bir şey) dönüştürmeli, yeni konutların güzel, dayanıklı ve çeşitli olanaklarla çevrili olacağından emin olmalı.

Ancak hükümetin önceliği gönülleri ve zihinleri kazanmak gibi görünmüyor.

Yeni bir dizi kasaba yaratma önerisi özel bir endişe yaratıyor.

Cambridge bölgesi, ‘iyi tasarlanmış evler, yeşil alanlar, güvenilir ulaşım bağlantıları ve hareketli ana caddeler’ olması amaçlanan bu 21. yüzyıl yeni kasabalarından biri için olası bir yer olarak görülüyor. Hükümet ayrıca ‘kentsel çorak arazilerde yüksek yoğunluklu konutların hızlı onaylanması ve teslimi’ için çaba gösterecek.

Ancak geçmişte geliştirilen bu tür arsaların hepsi şehir merkezlerinde değil.

İngiltere’de olası yerleri tespit eden emlak danışmanlık şirketi Knight Frank, bunların 4.612’sinin (veya yüzde 41’inin) Londra’yı çevreleyen Yeşil Kuşak bölgesinde olduğunu, bunların çoğunun da şehrin kuzeybatısında yer aldığını söylüyor.

Aynı şekilde tartışmalı olan bir diğer konu ise, yeşil kuşak arazilerinin daha düşük kalitede olup gelişmeye elverişli olan ‘gri kuşak’ olarak belirlenmesi hedefidir.

ENGELLER

Reeves devriminin üzerinde geçmiş hükümetlerin başarısız konut politikalarının hayaleti asılı duruyor. Bir uzmanın dediği gibi: ‘1997’de Tony Blair’in başbakan yardımcısı John Prescott, planlama devriminin bir parçası olarak yedi bin yıllık topluluklar vaat etmişti. Gerçekleşmediler, değil mi?’

Nimbys yeni konut eksikliğinden sorumlu tutulabilir. Ancak diğer faktörler gelişimi engeller ve engellemeye devam edecektir. Politikacılar ev inşa etmekten bahsedebilir ve kask takarken resmedilmeyi sevebilirler.

Ancak gerçek inşaat, yalnızca müşterilerin finansmanı varsa kazmayı zemine indirecek olan büyük ev inşaatçıları tarafından yapılır. Hamptons emlak acentesinde konut araştırma müdürü olan Aneisha Beveridge şöyle diyor: ‘Ev inşaatçıları yalnızca satın almaya istekli ve yetenekli alıcılar olacağını bilirlerse harekete geçerler.

‘Ve bu nedenle İşçi Partisi’nin konut inşa etme hırsları da aynı şekilde faiz oranlarına ilişkin kararların keyfine bağlı.’

Alıcılar yüksek borçlanma maliyetleriyle mücadele etmeye devam ediyor, ancak faiz oranları bu yazın ilerleyen zamanlarında düşebilir. Ortalama beş yıllık sabit faizli ipotek maliyeti %4,97’dir ve bu Temmuz 2023’teki %6,11’lik zirvenin altındadır. Ancak Temmuz 2021’de tipik oran %2,51’di.

Bu arada, önceki hükümet tarafından yürütülen ve vergi mükelleflerinin sübvanse ettiği Help to Buy programı geri çekildi; ancak bu program, Anne ve Baba Bankası’na güvenemeyenlere yardımcı oldu.

Bu gibi yeni mülkler, sklerotik planlama sistemi gibi engellerle karşı karşıyadır

Bir ev inşaatçısı genellikle büyük bir geliştirmenin uygun fiyatlı kısmını bir konut derneğine satar. Bu kar amacı gütmeyen kuruluşlar, sosyal ve düşük fiyatlı konutların sağlanmasından sorumludur.

Ancak emlak portalı Zoopla’nın araştırma direktörü Richard Donnell’in açıkladığı gibi, konut dernekleri nakit sıkıntısı çekiyor.

Sklerotik planlama sistemi ayrıca ev inşaatçılarının önünde engel teşkil ediyor. Hükümet 300 yeni planlama uzmanı işe almayı planlıyor, ancak bunlar son on yılda bu tür departmanlarda kaybedilen 3.000 personeli değiştirmeyecek. Planlama başvurularının yalnızca %20’si 13 haftalık son tarihten önce işleniyor. İnşaat alanlarında da personel eksikliği var.

Donnell, “Eğer inşa edecekseniz, bir iş gücüne ihtiyacınız olacak. İngiltere’deki duvar ustaları ve diğer kalifiye işçiler yaşlanıyor.” diyor.

Britanya’da 42.000 duvar ustası var. Ancak, Reeves önümüzdeki beş yıl içinde 1,5 milyon ev veya yılda 300.000 ev hedefini tutturmak istiyorsa en az 33.000 kişi daha eğitilmeli ve işe alınmalı.

FIRSATLAR

Planlama devriminin lokasyonunuz üzerindeki etkisinden endişe duymak, bundan faydalanması gereken hisselerden kaçınmanız için bir sebep değildir.

Reeves, inşaat faaliyetinin tuğla üreticilerini, mobilya perakendecilerini ve diğer işletmeleri canlandırması temelinde devrimi ‘ülkemizin ekonomik büyümesinin kilidini açmanın’ bir yolu olarak görüyor. Tahmin, inşaata harcanan her 1 £ için daha geniş ekonomi için yaklaşık 3 £ değer yaratıldığı yönünde.

Önde gelen fon yöneticileri, kazanan olabilecek şirketlerde pozisyon alıyor. Rathbone UK Income’dan Alan Dobbie, inşaatçı Taylor Wimpey’i elinde tutuyor çünkü bu şirket ‘kaliteli arazi bankası’na sahip – evlerin teslim edilebileceği hazır bir arsa kaynağı. Dobbie ayrıca şirketin %6,5’lik temettü getirisini de beğeniyor.

Diğer tercihi ise ‘ilk kez ev sahibi olacaklar için daha uygun fiyatlı evlere odaklanan’ Persimmon.

Londra Şehri Yatırım Fonu’ndan Job Curtis de Taylor Wimpey ve Persimmon’ın hayranlarından biri.

Barratt, Berkeley, MJ Gleeson veya Vistry gibi diğer inşaat şirketlerinin sahibiyseniz, şirketlerin inşaat patlamasından pay kapmak için yarıştığı şu günlerde daha fazla devralma faaliyetine hazır olun.

Bölgenizde inşaat yapılmasına karşı çıkabilirsiniz ancak yine de ekonomik fırsatlardan yararlanabilirsiniz

Dobbie’nin belirttiği gibi, Crest Nicholson Bellway tarafından satın alınmak üzereyken, Legal & General’ın ev inşa kolu olan Cala da satılık. Evler inşa edilirse, insanların onları döşemesi gerekecek.

Bu temelde, Dunelm mobilya zincirinde hisseleriniz varsa, bunları tutmaya değer. Ancak yöneticiler ayrıca inşaatla ilgili şirketlere de çeşitleniyor. Curtis şöyle diyor: ‘Tuğla üreticisi Ibstock’ta ve İngiltere’nin parke taşları ve çatı ürünleri lideri Marshalls’ta hisselerimiz var.’

Shore Financial Planning’den Ben Yearsley de ekipman kiralama grubu Ashtead, yapı malzemeleri şirketi Travis Perkins ve bir diğer tuğla üreticisi olan Forterra’yı örnek göstererek tedarikçileri kayırıyor.

Yearsley bunları tercih ediyor çünkü İşçi Partisi’nin devrim için konut inşaatçılarına ihtiyacı olduğunu düşünüyor ancak yine de onların olağanüstü karlar elde etmesini engelleyecek yasalar çıkarabileceğini düşünüyor.

Böyle bir cazibeye kapılmak ters etki yaratacaktır. Ancak Reeves, diğer projeleri finanse etmek için baskı altına girebilir – çünkü 1,5 milyon eve giden yolda birçok engel olacak.

Bu makaledeki bazı bağlantılar ortaklık bağlantıları olabilir. Bunlara tıklarsanız küçük bir komisyon kazanabiliriz. Bu, This Is Money’i finanse etmemize ve ücretsiz olarak kullanmaya devam etmemize yardımcı olur. Ürünleri tanıtmak için makaleler yazmıyoruz. Hiçbir ticari ilişkinin editoryal bağımsızlığımızı etkilemesine izin vermiyoruz.