Shaunl | E+ | Getty Images

Ev piyasasındaki tüketiciler, Federal Rezerv’in faiz oranlarını düşürmesini sabırla bekliyordu; bu kararın Eylül ayında alınması bekleniyor.

Ancak Kongre’den herhangi bir eylemde bulunulmaması durumunda, o ayın sonunda bazı bölgelerde ev alım satımını veya mevcut bir ipotek kredisini yeniden finanse etmeyi geçici olarak zorlaştıracak başka bir değişiklik daha olabilir.

Bunun nedeni, ABD’deki en büyük sel sigortacısı olan hükümet destekli kamu sigorta programı olan Ulusal Sel Sigortası Programı’nın, yeni poliçeler çıkarmaya veya mevcut poliçelerdeki kapsamı artırmaya devam edebilmesi için 30 Eylül’e kadar yeniden yetkilendirilmesi gerekmesidir.

Ev almayı veya satmayı düşünüyorsanız Eylül ayının sonu ve Ekim ayının başından uzak durmalısınız.

Jaret Seiberg

TD Cowen’da yönetici müdür ve mali politika analisti

Ev sahibi sigorta poliçeleri genellikle sel hasarını karşılamaz, bu da evlerini ve içindekileri bu tehlikeden korumak isteyen tüketicilerin bağımsız bir sel poliçesine ihtiyaç duyduğu anlamına gelir. İpotek verenler, mülkün sel riskine bağlı olarak, başvuranların bir ev için kapanış yapmadan önce böyle bir poliçe edinmelerini gerektirebilir.

TD Cowen’da yönetici müdür ve mali politika analisti olan Jaret Seiberg, “Bu, 30 Eylül’den sonra bir taşkın bölgesinde ipotek alma yeteneğiyle ilgili,” dedi. “Bir [NFIP] “Uzatmaca olarak, sel sigortası gerektiren hiçbir bölgede ipotek alamayacaksınız.”

Kişisel Finans’tan daha fazlası:
İşte sel sigortasının karşılamadığı şeyler
Evinizde kasırga hasarını nasıl önleyebilirsiniz?
İnsanlar hava kalitesi düşük şehirlerden taşınıyor

Kongre, makul fiyatlı sel sigortası kapsamı sağlamak için 1968’de NFIP’yi kurdu. NFIP yetkisini içeren 2012 Biggert-Waters Sel Sigortası Reform Yasası, 30 Eylül 2017’de sona erdi. O zamandan beri Kongre, NFIP’nin yetkisini 30 kez uzattı – ancak bu süre içinde üç kez de kısa süreliğine sona erdi.

“Bu, programın sona ermesi ve Kongre’nin, [at the] “Son dakikada yeniden yetkilendiriyor,” dedi Bryan Greene, Ulusal Emlakçılar Birliği’nde politika savunuculuğu başkan yardımcısı. “Doğal afetleri önlemeye çalışıyoruz, ancak zamanında hareket etmediğimizde her zaman bu potansiyel insan yapımı felaketle karşı karşıya kalıyoruz.”

Programın sona ermesinin ev satışları için anlamı ne olur?

Federal Acil Durum Yönetim Ajansı’nın (NFIP) sözcüsüne göre, NFIP’nin yetkisinde bir boşluk yaşanması halinde, sel sigortası talep eden veya mevcut poliçelerinin kapsamını artıran kişiler (mevcut ipoteklerini yeniden finanse etmek isteyen mülk sahipleri dahil) için yeni poliçeler düzenleyemeyecek.

New York’ta kar amacı gütmeyen bir kuruluş olan ve iklim değişikliğinin finansal riskini ölçmeye odaklanan First Street Foundation’ın iklim etkileri araştırma başkanı Jeremy Porter, ev satış işleminin alıcı sel sigortası alana kadar durdurulabileceğini veya bekletilebileceğini söyledi. Bu, Kongre’nin NFIP’yi yeniden yetkilendirmesini beklemeyi veya özel pazarda teminat aramayı gerektirebilir.

İkinci taktik kolay değil. Minnesota Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde sigorta hukuku ve düzenlemelerine odaklanan bir hukuk profesörü olan Daniel Schwarcz, “Herhangi bir tür sel sigortası sunan çok az özel sigortacı var” dedi.

“Dışarıda çok dar bir alana yönelik bazı poliçe türleri var… ancak her şeye rağmen, NFIP’nin “sel sigortası için mevcut tek seçenek” olduğunu söyledi.

Ve eğer NFIP sona ererse, özel bir sigortacı arayışı daha da zorlaşabilir: Seiberg, “Eğer bu temeli ortadan kaldırırsanız, pazarın geri kalanı orada olmaz” dedi.

Program 2010 yılında 31 Mayıs’tan 2 Temmuz’a kadar sona erdiğinde, Ulusal Emlakçılar Birliği’nin bir raporuna göre, emlakçıların %6’sı gecikmiş veya iptal edilmiş bir satış bildirdi. 2011’den itibaren bu raporda, bir aylık bir NFIP sona ermesinin yaklaşık 40.000 kapanışı etkileyebileceği tahmin ediliyordu.

“Bir ev satın alıyor veya satıyorsanız, Eylül ayının sonu ve Ekim ayının başından kaçınmak istersiniz,” dedi TD Cowen’dan Seiberg. “30 Eylül’den önce kapatabileceğiniz zaman sel sigortası programının sona ermesi riskini almaya gerek yok.”

Ev sahipleri bir ihmalden nasıl etkilenecek?

NFIP, 4,7 milyon poliçe sahibini sigortalıyor ve 1,28 trilyon dolardan fazla varlığı koruyor. Seiberg, mevcut poliçe sahiplerinin, sona eren bir NFIP’nin etkilerinden korunabileceğini söyledi.

FEMA sözcüsüne göre, yürürlükte olan politikalar yürürlükte kalacak ve NFIP, bu politikalar kapsamındaki talepleri sona erme döneminde de ödemeye devam edecek.

Washington, DC’deki kâr amacı gütmeyen bir araştırma kurumu olan Resources for the Future’da uygulamalı mikroekonomist ve araştırmacı olan Yanjun Liao, sel sigortanızın yenilenme veya son kullanma tarihinin 30 Eylül civarında olduğunu ve poliçenizi erken yenilemeye çalışmanız gerektiğini söyledi.

Doğal afet risk yönetimi ve iklim adaptasyonu üzerine araştırmalar yürüten Liao, “Son kullanma tarihini kontrol edin ve önceden plan yapın” dedi.

Mevcut bir ipotek için yeniden finansman yapmayı düşünen ev sahipleri, kredi verenlerin sel sigortası kapsamını zorunlu kılması durumunda, 30 Eylül yeniden yetkilendirme son tarihini de göz önünde bulundurabilirler.

NFIP yeniden yetkilendirmesinin neden bir ‘çıkmaz’ olduğu

Schwarcz, özel sigortacıların sınırlı sayıda olmasının “olası sonuçları” nedeniyle NFIP’nin sürekli olarak yeniden yetkilendirildiğini söyledi.

“Gerçek bir çıkmazın içindeyiz,” dedi Schwarcz. “Kötü bir programımız var; kimse bundan hoşlanmıyor.

“Ancak bundan kurtulamazsınız çünkü insanlar daha iyi bir alternatif olmadan buna bağımlı kalıyorlar ve kimse daha iyi alternatifler konusunda anlaşamıyor.”

Eleştirmenler genellikle politika fiyatlandırmasını bir endişe kaynağı olarak görüyorlar.

First Street Foundation’dan Porter, NFIP’nin yakın zamana kadar kıyıdan uzak yerlerdeki insanların yüksek riskli bölgelerde yaşayanlar için sel sigortası ödediği sübvansiyonlu bir sigorta programı olarak bilindiğini söyledi.

Daha sonra 2021’de FEMA, bir bölgenin riskinin maliyetini doğru bir şekilde yansıtacak yeni bir fiyatlandırma sistemi olan Risk Derecelendirmesi 2.0’ı uygulamaya koydu. Kıyı eyaletlerinin ev sahipleri ve seçilmiş temsilcileri, primlerin ne kadar yüksek olduğu nedeniyle bu değişikliğe karşı çıktı.

Porter, “Birdenbire, sigortanız için yılda 800 dolar ödemekten binlerce dolar ödemeye geçtiniz,” dedi.

Senatör Bill Cassidy (R-La.), Ağustos ayı başlarında Körfez kıyısındaki eyaletinde NFIP primlerinin artan maliyetlerinden bahsetti ve Kongre’yi programı iyileştirmeye çağırdı.

Cassidy konuşmasında, “Ekibim, Risk Derecelendirmesi 2.0’ı geri çekecek ve sel sigortasını tekrar uygun fiyatlı ve hesap verebilir hale getirecek iki partili bir çözüm üzerinde çalışıyor” dedi.

Seiberg, programa bağımlı ev sahibi sayısı göz önüne alındığında, Kongre’nin NFIP’nin tamamen sona ermesine izin vermesinin pek olası olmadığını söyledi.

“Asıl sorun, sel sigortası programının mali bir felaket olması ve Kongre’nin bunu düzeltebilecek gibi görünmemesi, bunun yerine Capitol Hill’in sorunu ertelemekten başka bir şey yapmaması” dedi.

CNBC PRO’dan bu içgörüleri kaçırmayın